土地使用分區是什麼？建蔽率容積率又要怎麼算？ | 全國運動場館資訊

2021年6月13日—但若是要從「第二種住宅區」變成「第二種商業區」，這種轉換分區類別的就會比較有難度，可能會需要繳納一些回饋金或是捐贈一些土地，來換取 ...

土地使用分區 這幾個字常常在租屋、買房時看到，但你是不是也不知道寫這個到底要幹嘛！其實這短短的一段話，可能會大大的改變你們家的價值，甚至有可能害你因此流離失所！今天筆者就試著用最簡單的方式，幫大家科普一下這個明明你一定要知道，學校卻不會教你的 土地使用分區 小知識吧！

土地使用分區 其實就是地方政府在規劃都市時，對於每一塊土地所賦予的任務。

舉例來說，政府覺得沿著馬路適合營業，所以就設定成「 商業區 」；覺得在一片住宅區之間需要個公園，所以就畫了一塊「 公園用地 」。當然要怎麼配置每塊土地的功能，以及這個區域可能需要多少商業區、多少住宅區，都是需要經過精密計算跟討論的。

當政府已經賦予每塊土地任務後，就算是你的土地，也不能想怎麼蓋就怎麼蓋。如果今天被劃設為住宅區，你就不能蓋辦公大樓；如果今天被設為商業區，你就不能蓋工廠。

除了比較常見的住宅區、商業區外，各縣市也會自己制定符合期望跟需求的分區型態，像是依照「 臺北市土地使用分區管制自治條例 [1]」就設有行政區、文教區、風景區、農業區、河川區…等等。

就算土地使用分區都是「住宅區」，其實被賦予的任務也不盡相同。舉例來說，在台北市的住宅區分為九種，每一種住宅區都有著不同的容積率跟建蔽率的限制。因為考量交通、區域需求、地質環境…等，如果每塊土地上蓋的建築、容納的人數都不加以限制，那對於區域或是土地本身都會有安全性跟舒適性的危害。在經過精密的計算後，地方政府會去分配每個分區的容積率、建蔽率，作為一種調控手段。

前面提到每一種土地使用分區的制定，都是為了要妥善的規劃區域以及控管區域的使用強度。而「 建蔽率 」跟「 容積率 」就是政府為了達到這個目的所設定的標準。說到這裡是不是還是很模糊？以下用實例直接來看看吧！

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